Am 28. September 2025 stimmt die Schweiz über eine Reform der Wohneigentumsbesteuerung ab: Im Zuge der eigentlichen Abstimmung über eine Verfassungsänderung, welche den Kantonen erlaubt, eine Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitwohnungen (Objektsteuer) zu erheben, soll auch ein Systemwechsel bei der Eigentumsbesteuerung stattfinden. Wenn die Verfassungsänderung angenommen wird, treten automatisch auch die Änderungen bei der Eigenmietwertbesteuerung in Kraft.
Ausgangslage
Seit 1940 müssen Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen, den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Im Gegenzug sind Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen möglich. Dieses System hat sich bewährt und fügt sich nahtlos in die aktuell geltenden Grundsätze der Besteuerung ein. Mit der Reform soll diese Besteuerung abgeschafft und gleichzeitig die Abzugsmöglichkeiten stark eingeschränkt werden. Neu dürften die Kantone eine Objektsteuer auf selbstbewohnte Zweitliegenschaften einführen, um Steuerausfälle auszugleichen.
Finanzielle Auswirkungen für die öffentliche Hand
Die Folgen für Bund, Kantone und Gemeinden hängen stark vom Zinsniveau ab. Bei tiefen Hypothekarzinsen sind Mindereinnahmen in Milliardenhöhe zu erwarten (z. B. rund –1.8 Mrd. CHF bei einem Zinsniveau von 1.5 %). Ab etwa 3 % würden dagegen Mehreinnahmen resultieren. Für die Hauseigentümer sieht es gerade umgekehrt aus. Unsicher bleibt, wie sich Haushalte langfristig verhalten und wie die Kantone mit Sonderregelungen (etwa für Energiesparen oder Rückbaukosten) umgehen. Auch die Erträge aus einer möglichen Objektsteuer sind nicht voraussehbar, da deren Ausgestaltung den Kantonen überlassen bleibt.
Einige Auswirkungen für Liegenschaftseigentümer
Für Eigentümerinnen und Eigentümer ändern sich die Abzugsmöglichkeiten grundlegend. Unterhaltskosten können nur noch bei vermieteten Objekten geltend gemacht werden. Der Schuldzinsabzug ist ebenfalls auf vermietete Immobilien beschränkt, mit folgender Ausnahme: Für den erstmaligen Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum (Ersterwerberabzug) ist für längstens 10 Jahre ein zu Beginn auf CHF 10'000 (Ehepaare) resp. CHF 5'000 (Alleinstehende) begrenzter, jährlich um 10% abnehmender Schuldzinsabzug zulässig. Bei der direkten Bundessteuer fallen die vor noch nicht allzu langer Zeit eingeführten Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen oder Rückbaukosten im Hinblick auf Ersatzneubauten wieder weg; die Kantone können solche Abzüge bis längstens 2050 weiterhin zulassen, doch ist aufgrund des aktuell tiefen Zinsniveaus eher von einer zeitnahen Abschaffung auszugehen. Denkmalpflegerische Arbeiten bleiben (reduziert um allfällige Subventionen) abzugsfähig, sofern sie gesetzlich vorgeschrieben sind. Dies führt zu neuen Anreizen: Hypotheken dürften schneller zurückbezahlt werden, was die Verschuldung der Haushalte und das entsprechende Geschäftsvolumen der Banken reduziert. Der steuerliche Anreiz für werterhaltende Sanierungen oder die Renovation älterer Liegenschaften zur Eigennutzung entfällt. Auch steht zu befürchten, dass der Systemwechsel Eigenheimbesitzer dazu anhalten wird, kurz vor der Abschaffung (Übergangsfrist) noch (abzugsfähigen) Unterhalt vorzunehmen. Dadurch dürfte das Baugewerbe während einiger Zeit stark überlastet sein, wird danach jedoch während einiger Zeit mit einem deutlich geringeren Auftragsvolumen rechnen müssen.
Vereinfachungen?
Für Steuerpflichtige mit ausschliesslich selbstgenutzten Liegenschaften versprechen die Befürworter der Reform spürbare Erleichterungen: Der Eigenmietwert entfällt, es braucht (angeblich) keine aufwändige Steuerausscheidung bei Zweitliegenschaften mehr, und der Belegaufwand gegenüber der Steuerverwaltung wird kleiner. Nur Belege für wertvermehrende Auslagen – sogenannte Anlagekosten – sind weiterhin aufzubewahren, da Anlagekosten den steuerbaren Grundstückverkaufsgewinn reduzieren.
Was wirklich zutrifft, ist offen, denn nach wie vor wird es eine Vermögensausscheidung für interkantonalen Liegenschaftsbesitz geben und die Unterscheidung in selbst genutzte Zweitliegenschaften und fremdvermietete (Kapitalanlage-)Objekte dürfe zu neuen und nicht weniger komplexen Ausscheidungsfragen (sogenannt quotaler Schuldzinsenabzug) führen. Wenn private Schuldzinsen ausserhalb der Liegenschaftsfinanzierung nicht mehr abziehbar (und im Gegenzug vom Empfänger nicht mehr zu versteuern) sind, ist zu erwarten, dass die Steuererklärung ihren Status als oft verlässlichster Einkommens- und Vermögenskompass (z.B. bei Ehescheidungsverfahren) teilweise einbüssen wird.
Ist der Systemwechsel sinnvoll?
Es gibt heute zu viele offene Fragen als dass es möglich wäre, fundierte Ratschläge zu erteilen. Letztlich ist es wie leider oft bei Abstimmungen: Es wird mit Emotionen gespielt, die Fakten sind schwer verständlich und die Auswirkungen kaum absehbar. Tatsache ist, dass die Abschaffung des Eigenmietwerts bereits mehrfach beim Stimmbürger durchgefallen ist und es nun weite Kreise gibt, die hoffen, durch die Hintertür einer Abstimmung zum Ziel zu gelangen, welche auf den ersten Blick zu einem gänzlich anderen Thema stattfindet. Informieren Sie sich gründlich und entscheiden Sie selbst.
Quelle: Recherchen im Internet
Verfasserin: Tatjana Röthlin