Was heute feststeht – und was noch offen ist

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Seither stellt sich für viele Eigentümerinnen und Eigentümer die Frage: Was gilt nun konkret – und ab wann?
Dieser Beitrag zeigt die aktuelle Rechtslage (Stand März 2026) und ordnet ein, welche Punkte bereits feststehen und wo noch kantonaler Entscheidungsbedarf besteht.

Was rechtlich beschlossen ist

Der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum (Haupt-, Zweit- und Ferienwohnungen) wird abgeschafft. Der bisher als Einkommen versteuerte fiktive Mietwert entfällt. 

Gleichzeitig werden die bisherigen Abzugsmöglichkeiten grundlegend neu geregelt:

Schuldzinsen

Der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt. Schuldzinsen im Zusammenhang mit privat genutztem Wohneigentum sind künftig grundsätzlich nicht mehr abzugsfähig.

Der maximal abziehbare Betrag richtet sich künftig nach dem Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen der steuerpflichtigen Person. Je höher der Anteil solcher Immobilien am Gesamtvermögen ist, desto grösser bleibt der abzugsfähige Anteil der Schuldzinsen. Für die Berechnung der Quote spielt es keine Rolle, auf welchem Objekt die Hypothek lastet.

Für Steuerpflichtige, die erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz erwerben, gilt eine Übergangsregel: für höchstens zehn Jahre ist ein begrenzter, jährlich abnehmender Schuldzinsenabzug vorgesehen. Dieser beträgt zu Beginn maximal CHF 10'000 für Ehepaare bzw. CHF 5'000 für Alleinstehende und reduziert sich jährlich um 10 %. Die zehnjährige Frist beginnt mit dem Erwerb der Liegenschaft zu laufen. Erfolgt der Erwerb vor dem Inkrafttreten der der neuen Bestimmungen, kann der verbleibende Teil der Zehnjahresfrist ab Inkrafttreten genutzt werden.

Versicherungsprämien, Unterhalts- und Verwaltungskosten

Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind Unterhalts-, Instandstellungs-, Versicherungs- und Verwaltungskosten künftig nicht mehr abzugsfähig. Bei vermieteten Liegenschaften bleiben diese Kosten weiterhin abziehbar.

Denkmalpflege

Gesetzlich vorgeschriebene denkmalpflegerische Aufwendungen bleiben bei der direkten Bundessteuer – reduziert um allfällige Subventionen – weiterhin abzugsfähig. Die Kantone können entsprechende Abzüge ebenfalls vorsehen. Der Abzug ist nicht von der Nutzung der Liegenschaft abhängig, sondern knüpft an den denkmalrechtlichen Schutz des Objekts an.

Energiespar- und Umweltschutzkosten

Bei der direkten Bundessteuer entfällt der bisherige besondere Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen bei selbstgenutztem Wohneigentum.

Bei vermieteten Liegenschaften bleiben energetische Massnahmen weiterhin abzugsfähig, soweit sie steuerlich als werterhaltender Unterhalt gelten.

Das Steuerharmonisierungsgesetz erlaubt den Kantonen jedoch, entsprechende Abzüge – auch bei selbstgenutztem Wohneigentum – bis längstens 2050 weiterhin vorzusehen.

Rückbaukosten

Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sind bei der direkten Bundessteuer künftig nicht mehr eigenständig geregelt. Das Steuerharmonisierungsgesetz ermöglicht den Kantonen jedoch, entsprechende Abzüge vorzusehen.

Objektsteuer auf Zweitliegenschaften

Eine neue Verfassungsbestimmung erlaubt den Kantonen, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen. Auch hier handelt es sich um eine Ermächtigung, nicht um eine Verpflichtung.

Inkrafttreten und kantonale Umsetzung

Die gesetzlichen Grundlagen zur Abschaffung des Eigenmietwertes sind beschlossen, treten jedoch nicht automatisch in Kraft. Der Gesetzestext bestimmt ausdrücklich, dass der Bundesrat den Zeitpunkt des Inkrafttretens festlegt.

Ein konkretes Datum wurde bisher nicht veröffentlicht. In der öffentlichen Diskussion wird teilweise das Jahr 2028 genannt. Verbindlich ist dies nicht.

Vor dem Inkrafttreten müssen die Kantone ihre Gesetzgebung anpassen. Während der Wegfall des Eigenmietwerts zwingend umzusetzen ist, bestehen bei verschiedenen Punkten – insbesondere bei Energiesparabzügen und bei der möglichen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften – kantonale Wahlrechte. Diese sind vor dem Inkrafttreten zu regeln.

Nach heutigem Stand befinden sich die Kantone in der Vorbereitungsphase. Mehrere Kantone gehen davon aus, dass die Umsetzung Zeit in Anspruch nehmen wird. Solange der Bundesrat das Inkrafttreten nicht festlegt, gilt das bisherige Recht unverändert weiter. Ob das Inkrafttreten im Jahr 2028 erfolgen wird, ist offen.

Praxisfrage: Unterhaltsarbeiten noch vor Inkrafttreten vorziehen?

Solange das heutige Recht gilt, sind Unterhaltskosten bei selbstgenutztem Wohneigentum abzugsfähig. Nach Inkrafttreten entfällt dieser Abzug.

Ob ein Vorziehen von Renovationsarbeiten sinnvoll ist, hängt nicht allein von der steuerlichen Wirkung ab. In einzelnen Regionen ist bereits eine erhöhte Nachfrage nach Renovationsarbeiten zu beobachten. Steigende Preise oder lange Wartezeiten können die steuerliche Entlastung teilweise relativieren.

Eine pauschale Empfehlung ist nicht möglich; entscheidend sind die konkreten Umstände im Einzelfall.

Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwertes ist beschlossen, aber noch nicht in Kraft. Der Zeitpunkt des Inkrafttretens wird vom Bundesrat festgelegt.

Bis dahin gilt das heutige Recht unverändert weiter. Die kantonale Umsetzung – insbesondere bei Energiesparabzügen und einer möglichen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften – ist noch offen.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung grösserer Renovations- oder Finanzierungsentscheide unter Berücksichtigung der individuellen Situation.

Quellen: Gesetze und Ausführungsbestimmungen der Behörde

Verfasser: Peter Ritz